Что нужно для продажи квартир от застройщика

Поскольку по всей стране множество граждан мечтают об улучшении своих жилищных условий, бизнес по строительству комфортного современного жилья успешно процветает. Строительство многоэтажного жилого дома требует существенных инвестиций, часть их которых можно получить от будущих владельцев квартир, потому застройщик приступает к реализации жилья практически на этапе обустройства котлована.

Варианты приобретения недвижимости от застройщика

Можно выделить два принципиально различающихся варианта правовых отношений с застройщиком, связанных с приобретением в собственность имеющейся или будущей недвижимости:

• покупка готовой квартиры от застройщика, являющегося собственником сданного дома;
• долевое участие в строительстве и оформление в собственность жилья после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Рассмотрим оба метода, сравнивая достоинства и недостатки каждого из них.

Покупка готовой квартиры от застройщика

Обратившись к менеджеру по продажам в офисе застройщика, потенциальный покупатель имеет возможность выбрать из предложенных объектом наиболее предпочтительный и после обсуждения всех деталей и замечаний заключить обычный договор купли-продажи, получив его регистрацию в Росреестре в качестве дополнительной услуги продавца. Весь процесс обычно длится несколько дней, поскольку включает в себя этапы, когда действия сторон могут меняться или оставаться жестко зафиксированными:

• подписание предварительного договора определяет намерение покупателя приобрести в собственность конкретную выбранную квартиру не позднее указанного в документе срока, уплатив аванс или задаток;
• тщательное изучение предоставленных сторонами документов с пояснением всех особенностей юридического оформления;
• непосредственное подписание договора купли-продажи с учетом ранее указанных и исправленных недоделок застройщиком и предъявления окончательного и полного комплекта документов покупателем с оплатой оставшейся части стоимости покупки;
• регистрация договора в Росреестре;
• передача покупателю ключей от входной двери и заверенного экземпляра договора.

В течение это периода застройщик предъявляет покупателю для ознакомления все документы, касающиеся дома, начиная от разрешения на строительство, права собственности на участок земли, утвержденный проект и заканчивая актом ввода дома в эксплуатацию с паспортом БТИ и свидетельством о собственности. Покупатель имеет право ознакомиться с журналами скрытых работ, чтобы понимать какие конструкции были использованы для надежности и безопасности строения; посмотреть накладные на закупку отделочных материалов и ведомости их списания при проведении штукатурных и малярных работ и многие другие аспекты. Однако, как правило, ему достаточно визуального осмотра и ответов на общие вопросы менеджера по продажам.

Покупатель со своей стороны предъявляет паспорт с документом о регистрации, а если квартира покупается за кредитные деньги банка, то ипотечный договор. Возможно дополнительное поручить менеджеру застройщика подготовить документы для оформления ипотеки.

Покупка будущей квартиры по договору долевого участия

Данный процесс имеет существенные преимущества перед покупкой готового объекта, поскольку сумма договора существенно ниже цены продажи квартиры в сданном доме. также в договоре может быть предусмотрен график платежей, который позволит потенциальному покупателю безболезненно спланировать предстоящие траты и заранее собрать необходимые суммы. Однако, такие отношения имеют существенные минусы, к которым можно отнести:

• периодический перенос сроков сдачи готового объекта;
• удорожание строительных и отделочных материалов в связи с ростом рыночных цен, что ведет к изменению суммы договора;
• банкротство застройщика по независящим от дольщика причинам;
• форс-мажорные обстоятельства, не позволяющие вообще продолжать строительство.

Для заключения договора долевого участия физическое лицо предъявляет паспорт и документ о регистрации, юридическое лицо устав и иные регистрационные документы. Застройщик обязан дать на обозрение весь комплект документации, подтверждающий его права на ведение строительства данного объекта. К таковым относятся:

• учредительные документы и свидетельства о регистрации своего предприятия с указанием кода вида деятельности по строительству жилых зданий;
• свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор долгосрочной аренды;
• утвержденные, согласованные и заверенные соответствующим образом проектные документы;
• разрешение на строительство;
• инвестиционный контракт с указанием генерального подрядчика и субподрядчиков с обозначенными сроками завершения работ и суммами;
• страховой договор на случай банкротства застройщика.

Покупатели могут попросить показать иные документы для того, чтобы убедиться в наличии квалифицированной рабочей силы, строительных машин и механизмов, финансовой надежности стороны договора.

После подписания договор долевого участия обязательно проходит регистрацию в Росреестре, при этом покупатель оплачивает госпошлину, заполняет заявление установленного образца и кроме собственного паспорта прикладывает нотариально заверенное согласие второго супруга на проведение данной процедуры.

После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию покупатель оформляет право собственности через договор купли-продажи, осмотрев свое будущее жилье в натуре, указав на все имеющиеся по его мнению недоделки и задав все интересующие вопросы. Обычно этот процесс проходит полностью под контролем отдела продаж застройщика или специализированного девелопера, которому застройщик передает права на оформление реализуемых квартир.

Похожие статьи