Как продать ипотечную квартиру: рекомендации

Иногда обстоятельства вынуждают собственника продать свою квартиру раньше, чем закончится срок выплаты ипотеки. Некоторым владельцам недвижимости кажется, что осуществить сделку купли-продажи с заложенным имуществом невозможно. На практике существуют схемы, позволяющие продать ипотечную квартиру без снижения стоимости и других невыгодных нюансов.

Большая переплата

Согласно статьям №29 и №33 Федерального закона Российской Федерации, собственники имеют право распоряжаться своим ипотечным имуществом. Главное соблюдать определенные правила, тогда любая сделка с квартирой будет законной и не предоставит собственнику неудобств.

Чаще всего решение о продаже ипотечной недвижимости принимают граждане, прошедшие процедуру развода. Также продажу квартиры, находящейся в ипотеке, осуществляют те, кому стало сложно выплачивать ежемесячные взносы. Еще один весомый аргумент в пользу отказа от имеющейся ипотечной недвижимости — это желание расшириться и приобрести более просторное жилье.

Главный нюанс, который следует соблюсти: собственник не имеет права продавать ипотечную квартиру без согласия кредитной организации. Чаще всего банки идут навстречу своим клиентам и предлагают несколько вариантов по осуществлению подобной сделки.

У собственника квартиры есть несколько вариантов:

• Досрочно погасить ипотеку и осуществить продажу квартиры (если осталась незначительная сумма к выплате и у клиента есть лишние средства на подобные манипуляции).
• Продажа имущества с закрытием долга в процессе сделки с потенциальным покупателем.
• Продажа квартиры с имеющимся незакрытым ипотечным долгом.
• Банк берет на себя обязанность по продаже залоговой квартиры.

Кредитная организация вправе выбирать наиболее выгодный и подходящий способ разрешения ситуации. Обычно все нюансы дальнейших сделок обговариваются с клиентом в индивидуальном порядке.

Чтобы разобраться во всех нюансах, необходимо подробно рассмотреть все актуальные методы продажи ипотечного жилья. Это поможет понять, стоит ли начинать процесс купли-продажи обремененного имущества.

Досрочное погашение долга

Данный метод считается наиболее простым и быстрым. Собственник должен обратиться в банк и заявить о своем желании досрочно погасить долг для дальнейшей продажи имущества. Это выгодный вариант для тех, у кого есть свободные деньги в распоряжении.

Если у клиента нет собственных свободных средств, то он всегда может обратиться к покупателю за оформлением задатка. Погасив долг, клиент может спокойно завершить сделку купли-продажи и заняться поиском нового жилья.

Кредитная организация в свою очередь выдает клиенту документ об оставшемся долге и фиксирует свое согласие на проведение подобной сделки. Подобная практика активно используется с 2015 года. Метод является полностью законным и не нарушает права всех участников сделки.

Для фиксирования прав и обязанностей обеих сторон используется предварительный договор купли-продажи. Первый платеж обычно проводят как задаток за квартиру.

Подобный вариант очень выгоден для потенциальных покупателей. Если продавец откажется от заключения основного договора и не согласится продавать квартиру, за ним останется обязательство вернуть задаток в увеличенной форме (двойная сумма).

Погашение долга в процессе сделки

В данном случае потребуется активное участие кредитной организации в процессе погашения долга и проведения сделки.

Сотрудники банка выдают должнику документ, в котором указана сумма оставшегося долга по ипотеке. Затем новому покупателю ипотечного жилья нужно будет с помощью системы безопасных расчетов осуществить зачисление денег. Часть кладется для кредитной организации, а оставшаяся часть уходит к продавцу.

Затем все участники сделки оформляют необходимый пакет документов и регистрируют сделку в Росреестре.

Продажа жилья с имеющимся долгом по ипотеке

Это вариант для тех заемщиков, у которых нет денег. Обычно банки соглашаются на подобные сделки и даже предоставляют новым заемщикам более выгодные условия по ипотеке. Подобные манипуляции выполняются за счет рефинансирования ипотечного долга.

Потенциальному покупателю нужно обратиться в банк и оставить стандартную заявку на ипотеку. Если заявление будет одобрено, то он сможет выбрать любой обремененный объект или сразу же оформиться на уже понравившуюся квартиру.

Продажа имущества банком

Данный вариант является наиболее нежелательным. Обычно к нему прибегают, когда у заемщика появилась приличная задолженность по платежу. Тогда кредитная организация имеет право предложить продать недвижимость и разорвать сделку.

Подобные манипуляции осуществляются с согласия обеих сторон сделки.

Продажа имущества банком

Данный вариант является наиболее нежелательным. Обычно к нему прибегают, когда у заемщика появилась приличная задолженность по платежу. Тогда кредитная организация имеет право предложить продать недвижимость и разорвать сделку.

Подобные манипуляции осуществляются с согласия обеих сторон сделки.

Есть ли смысл продавать ипотечную квартиру

Продажа ипотечного жилья всегда будет менее выгодным мероприятием, чем продажа квартиры без обременений. Ведь собственник будет вынужден выставить квартиру по сниженной цене, даже с учетом всех выплаченных процентов. Начинать продажу ипотечного жилья стоит только в тех случаях, когда действительно нет возможности дальше вносить ежемесячные платежи.

Также необходимо помнить, что если квартира находилась в собственности менее трех лет, то продавец обязан будет заплатить НДФЛ.

Специалисты считают, что в сделках с ипотечным жильем есть и свои преимущества. Например, подобный вариант сводит к минимуму вероятность мошеннических действий со стороны покупателя. Переводом большей части средств будет заниматься кредитная организация. Также в подобных ситуациях банки внимательно следят за всеми этапами прохождения сделки, поэтому обе стороны будут юридически защищены.

Тем, кто желает продать ипотечное жилье, следует быть готовыми к тому, что сроки продажи могут серьезно затянуться. Чаще всего это связано с длительным поиском покупателя. Не каждый гражданин захочет связываться с имуществом, которое находится в залоге у банка. Ведь гораздо проще найти жилье, без каких-либо обременений и заключить стандартную сделку купли-продажи без участия третьих лиц, и сторонних организаций.

Также срок продажи нередко затягивается из-за длительного оформления сделки. Банку требуется провести оценку имущества, подготовить договор, собрать все документы. На это уходит несколько недель, а то и 1-2 месяца.

Также банк не может сразу перевести деньги за квартиру, ведь ему приходится дожидаться окончания перерегистрации имущества в Росреестре. Говоря простыми словами, продажа ипотечного жилья – это небыстрый процесс. Поэтому его стоит рассматривать в тех случаях, когда есть возможность дождаться грамотного завершения процедуры.



Похожие статьи